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（2020）魯06民終553號 房屋租賃合同糾紛 二審 民事 煙臺市中級人民法院 2020-03-04

上訴人（原審被告）：某保險公司，住所地山東省煙臺市福山區(qū)。
法定代表人：王XX，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：林X，山東福陽律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：金XX，男，漢族，住山東省煙臺市芝罘區(qū)。
上訴人因與被上訴人金XX房屋租賃合同糾紛一案，不服煙臺市福山區(qū)人民法院（2019）魯0611民初1551號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人某保險公司上訴請求：1、請求二審法院依法撤銷煙臺市福山區(qū)人民法院作出的（2019）魯0611民初1551號民事判決書，直接改判駁回被上訴人對上訴人的訴訟請求或發(fā)回重審。2、本案的一、二審訴訟費用均由被上訴人承擔。事實和理由：一審法院認定上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同關(guān)系未解除實屬認定事實錯誤。一、2017年12月20日，上訴人與被上訴人就煙臺市福山區(qū)河濱路104號房屋簽訂涉案《房屋租賃合同書》時，已經(jīng)考慮到涉案房產(chǎn)會被征遷的情況，因而雙方在《房屋租賃合同書》第四條第5款中明確約定“在租賃合同期限內(nèi)，乙方（上訴人)應服從市政建設規(guī)劃的要求。政府征用時，甲方（被上訴人）應提前三個月通知乙方（上訴人）搬遷，合同解除?！鄙显V人認為，上訴人在一審庭審中提交的涉案房產(chǎn)所處東北關(guān)居委會棚改照片及視頻已經(jīng)充分證明了涉案房產(chǎn)已因市政建設規(guī)劃被列入政府征用范圍內(nèi)，依據(jù)上述合同條款的約定，涉案房屋被政府征用時，涉案房屋租賃合同即行解除，而并不以書面解除通知或交接明細為前提，因此，一審法院認定涉案房屋租賃合同關(guān)系未解除違背了雙方當事人的真實意思表示，實屬認定事實錯誤。二、上訴人自2019年元旦起就已從被上訴人的涉案房屋中搬離至煙臺市福山區(qū)永達街755號進行經(jīng)營，并在搬離后第一時間告知了被上訴人，要求被上訴人辦理交接手續(xù)，但被上訴人不接聽上訴人電話、不回復上訴人短信，以上有上訴人在一審庭審中提供了工商登記信息、短信截圖在案為證。上訴人認為，首先，上訴人是在被上訴人通知后搬離的，并履行了通知被上訴人、要求辦理交接手續(xù)的義務，是被上訴人不予理會的態(tài)度，造成了目前涉案房產(chǎn)未辦理交接手續(xù)的結(jié)果，依法應當由其承擔相應的法律后果，而不應當是上訴人，否則，如果所有的房東在租賃合同解除或到期后均采用被上訴人的方式，拒不配合辦理交接手續(xù)的話，難道租賃合同就一直有效，就解除不了了么那么租客的權(quán)益如何維護其次，人民法院在認定案件事實時應當以事實為根據(jù)，一審法院在上訴人與被上訴人之間已無事實上的房屋租賃關(guān)系的情況下，認定上訴人與被上訴人之間的房屋租賃關(guān)系未解除，判決上訴人向被上訴人支付2019年度租金的行為，明顯違背了上述原則，實屬認定事實錯誤。第三，涉案房屋在涉案房屋租賃合同簽訂后僅僅半年的時間內(nèi)，就發(fā)生了被政府征用的客觀情況，隨時會被拆除，從上訴人在一審中提交的涉案房產(chǎn)所處東北關(guān)居委會棚改照片及視頻中，可以顯而易見地看到，涉案房產(chǎn)四周已是殘垣斷壁，并時不時地有房屋被拆倒，涉案房產(chǎn)已不適宜作為經(jīng)營場所，上訴人的合同目的已不能實現(xiàn)，上訴人如無視該狀況繼續(xù)履行合同，必將會遭受巨大的經(jīng)營困難和經(jīng)濟損失，因此，上訴人認為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二)》第二十六條之規(guī)定，一審法院認定上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同關(guān)系未解除實屬認定事實錯誤。綜上，上訴人認為，一審法院認定事實錯誤，請求二審法院依法查明事實，撤銷煙臺市福山區(qū)人民法院作出的（2019)魯0611民初1551號民事判決書，直接改判駁回被上訴人對上訴人的訴訟請求或發(fā)回重審，以維護上訴人的合法權(quán)益。
被上訴人金XX辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。
金XX向一審法院起訴請求：1、請求法院依法判令被告支付原告租金10萬元，及承擔逾期支付租金的違約金（自2018年11月21日起，至被告實際付款日止，以十萬元為基數(shù)，按日千分之三標準支付）；2、判令被告承擔車輛保險費用5110.39元，以上合計105110.39元；3、訴訟費用由被告承擔。
一審法院認定事實：當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，一審法院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
原告金XX為證明其訴訟請求向一審法院提交了以下證據(jù)：
1、房屋租賃合同書和房屋產(chǎn)權(quán)證，證明2017年12月20日，原告與被告簽訂租賃合同，原告將其所有的涉案房產(chǎn)租賃給被告，合同期限為五年，約定租金每年10萬元，對租金交付進行了約定，并約定了違約條款，同時約定將原告所有的四輛車，由被告承擔保險費用；
2、車輛保險單復印件、保險費用發(fā)票一宗，證明被告未按約定對原告的四輛車進行投保，原告自行進行了投保并花費了保險費用7396.76元。
被告某保險公司對原告提交的上述證據(jù)發(fā)表以下質(zhì)證意見：
1、對證據(jù)一的真實性無異議，但依據(jù)合同第四條第五款之約定，涉案房屋已被政府征用，因此涉案合同已解除，原告的訴請無合同依據(jù)，應予駁回；
2、對證據(jù)二的真實性無異議，但其中有三輛車與合同中約定的不一致，僅一輛車符合合同約定，且涉案合同已解除，因此原告主張的車輛保險費與我方無關(guān)。
被告某保險公司向一審法院提交以下證據(jù)：
1、光盤1張（內(nèi)載涉案房屋所處東北關(guān)居委會棚改照片2張、視頻1個；被告工作人員給原告發(fā)送短信截圖1張），證明涉案房屋已被政府征用，依據(jù)涉案《房屋租賃合同書》第四條第五款明確約定了涉案房屋政府征用時，涉案合同即行解除。被告已于2019年元旦前按原告要求將涉案房屋騰空，且多次電話、短信聯(lián)系原告要求辦理交接手續(xù)，原告均未予理睬；
2、被告企業(yè)信用信息公示報告打印件1份、租賃合同原件1份，證明被告自2019年元旦起就已從原告涉案房屋中搬至煙臺市福山區(qū)永達街755號進行經(jīng)營，被告與原告已無事實上的房屋租賃關(guān)系，原告要求答辯人支付2019年度房屋租金、車輛保險費用無事實根據(jù)。
原告金XX對被告某保險公司提交的上述證據(jù)發(fā)表以下質(zhì)證意見：
1、對證據(jù)一的真實性無異議，該照片可以證實，原告房屋還是完好存在的，不影響被告使用，也未被政府征用，原告也未通知被告解除合同，所以應繼續(xù)履行合同，被告有義務按合同約定交納租金；對短信內(nèi)容，原告無法落實真實性，這其中沒有原告回復的內(nèi)容，不能證明合同已經(jīng)解除；
2、對企業(yè)信用信息公示報告的真實性無異議，被告經(jīng)營地址的變更不影響房屋的使用，雙方也沒有對原合同進行解除，所以被告應繼續(xù)交納租金；對被告提供的房屋租賃合同書，原告無法確認真實性。
對當事人無異議的證據(jù)，一審法院予以確認并在卷佐證。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，一審法院認定事實如下：
原告金XX（甲方）與被告（乙方）于2017年12月20日簽訂房屋租賃合同書一份，約定“一、甲方出租項目的具體內(nèi)容房屋整體及所含配備的功能性設備、服務性設備、辦公生活性設備。二、甲方出租房屋的名稱用途、地址位置門牌號出租房屋乙方用以辦公，建筑面積460平方米，地處煙臺市福山區(qū)河濱路104號三、甲乙雙方的關(guān)系及合同期限約定1、甲方為出租方，乙方為承租方。2、合同期限為五年，自2017年12月1日至2022年11月30日止。合同期滿，如乙方仍需要繼續(xù)租用，甲乙雙方另行協(xié)商簽訂合同。其合同內(nèi)容按照實際情況進行更改、補充……五、租金支付方式1、經(jīng)甲乙雙方商定，每年租金費為十萬元整。合同生效后當即付清第一年租金10萬元，以后每年11月20日前交納下一年度租金。如有違約每天收取滯納金為年租金的3‰。2、甲方擁有的四輛車（車牌號分別為：魯Ｆ×××××、魯Ｙ×××××、魯Ｙ×××××、魯Ｆ×××××）由乙方公司負責投入車輛保險，每輛車分別投入一份交強險和第三者險（50萬元），費用由乙方承擔等內(nèi)容?！?br>一審法院認為，原、被告之間簽訂的租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按照約定全面履行自己的義務。同時，按照法律規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案爭議焦點為雙方的租賃合同關(guān)系是否已經(jīng)解除，被告辯稱因涉案房產(chǎn)參與棚改，且原告于2018年5月通知被告解除合同并要求搬遷，但原告對此并不認可，被告也未向一審法院提交有效證據(jù)予以證明，故一審法院認為雙方的租賃合同關(guān)系并未解除。原告主張要求被告承擔四輛車輛的保險費用，但其提交的相關(guān)保險單據(jù)與合同約定的車牌號不符，故原告的該訴訟請求，無事實依據(jù)，一審法院不予支持。原告主張被告未支付2019年度租金，庭審中被告亦承認未支付過2019年度租金，故一審法院對原告要求被告支付租金10萬元的主張予以支持。原告主張按照日千分之三的標準計算違約金，被告認為該違約金的約定標準過高，請求予以調(diào)整。一審法院認為，被告要求符合法律規(guī)定，違約金的計算標準調(diào)整為按照中國人民銀行同期貸款利率為宜。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第十條第一款、第六十條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，一審法院判決如下：一、被告某保險公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告金XX租金人民幣100000元及逾期支付租金的違約金（以本金100000元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率，自2018年11月21日起計算至實際給付之日止）；二、駁回原告金XX的其他訴訟請求。案件受理費2402元，減半收取計1201元，由被告某保險公司負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院二審查明的事實與一審法院認定的事實一致。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，雙方當事人簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示,合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合同合法有效,產(chǎn)生法律效力。合同約定了涉案房屋政府征用時，甲方應提前三個月通知乙方搬遷，合同解除。上訴人主張涉案房屋已被政府征用，但被上訴人不認可該主張，亦不認可已與上訴人解除租賃合同。上訴人提交的照片、視頻等證據(jù)尚不能形成完整的證據(jù)鏈條，不能充分證實涉案房屋被征用、被上訴人與其解除租賃合同的事實，一審法院認定雙方的租賃合同關(guān)系并未解除，并無不當。
上訴人未支付被上訴人2019年租金，被上訴人主張支付于約有據(jù)，應予支持，一審法院根據(jù)雙方當事人提供的證據(jù)判令上訴人支付被上訴人租金10萬元及逾期支付租金的違約金，事實清楚，于法有據(jù)。上訴人上訴主張租賃合同已解除不應支付租金及違約金，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予采納。對于違約金計算標準，自2019年8月20日起，中國人民銀行貸款基準利率標準已取消，因此，某保險公司逾期支付租金的違約金應以本金100000元為基數(shù)，自2018年7月2日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期貸款利率標準計算，自2019年8月20日起至實際履行之日止按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。
綜上所述，上訴人某保險公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，一審判決關(guān)于違約金計算的方式應予調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、維持煙臺市福山區(qū)人民法院（2019）魯0611民初1551號民事判決第二項；
二、變更煙臺市福山區(qū)人民法院（2019）魯0611民初1551號民事判決第一項為：某保險公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付金XX租金人民幣100000元及逾期支付租金的違約金（以本金100000元為基數(shù)，自2018年7月2日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期貸款利率標準計算，自2019年8月20日起至實際履行之日止按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。
如果未按本判決指定的時間履行金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費2402元，減半收取計1201元，二審案件受理費2300元，均由上訴人某保險公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長　于　慧
審判員　王家國
審判員　陳曉彥
二〇二〇年三月四日
書記員車麗翠