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在剛開始從事訴責險項目時，為了指導一線人員展業(yè)，崔老師撰寫了100多例不同類型的承保案例。

如需了解這些案例，請關注公眾號《訴責論談》，用“投保案例”關鍵詞進行搜索。

這些案例，都是崔老師在剛接受承保時撰寫的。從訴訟的進程看，一般都是在原告剛起訴立案或尚未起訴立案時，也就是并無法院判決結果。

崔老師在案例分析中，會根據(jù)案情結合相關法律規(guī)定，對案件結果走向進行分析預判，據(jù)以作出保全是否錯誤能否承保的結論。

很多朋友會關心，這些案例，后續(xù)到底是什么進展呢？原告打贏官司了嗎？因案例太多，沒有辦法一一進行跟蹤。最近，崔老師會從裁判文書網檢索類似法院終審的案例，分享給朋友們。

今天就從裁判文書網檢索到了一例法院終審判決的案例，與崔老師原撰寫的案例案情非常類似但并非同案，特分享給朋友們。

導讀：

代理人濫用代理權，將房主委托銷售的房屋以明顯低于市場行情的價格出售給第三方，房主能要回自己的房屋嗎？如無法要回，原房主的損失由誰賠償？請看以下法院判決的訴責險投保案例！

一、案情回顧：房主委托受托人出售房產，受托人以不合理的低價出售房產，法院判決受托人賠償房主差價損失74萬元

（一）房主將名下房產經公證委托受委托人出租、出售等

柯某原擁有位于廈門市海滄區(qū)建筑面積53.79平方米房產一處。

2016年4月某日，柯某作為委托人，在公證處辦理了委托公證手續(xù)，委托鄭某代為出租、辦理借（貸）款手續(xù)，出售上述房產，并有權與買受人商定房產交易價格、房款支付方式、房產交付等合同的各項條款并代為簽署房產買賣合同及相關協(xié)議、文件、領取售房款，及有權辦理相關的過戶手續(xù)等。

（二）受委托人將受托房產出售轉手

2016年6月某日，鄭某以柯某的名義與案外人蔡某簽訂一份《存量房買賣合同》，約定，柯某作為賣方將上述房產以30萬元的總價出售給蔡某，定金為2萬元；蔡某通過向銀行按揭貸款的方式付款.....；賣方在買方支付扣除交房保證金外的購房款之日起5日內，將房產交付給買方；自合同簽訂之日起15日內，雙方共同到房屋登記機構辦理權屬轉移登記手續(xù)等。

2016年4月至5月，鄭某數(shù)次陸續(xù)向柯某的銀行賬戶轉入42.5萬元（含另一套房產售房款）。

2016年6月某日，鄭某作為柯某的代理人，與蔡某共同向房管部門申請辦理了上述房產轉讓及權屬變更登記手續(xù)。

（三）原房主認為受委托人以不合理的低價出售自己的房產造成損失起訴至法院

其后，柯某發(fā)現(xiàn)，鄭某出售的自己的房產價格，與當?shù)厥袌鲂星槁洳罹薮?，認為，鄭某以不合理的低價賤賣了自己的房產，要求鄭某賠償損失。

2019年1月，柯某以鄭某為被告，以委托合同糾紛案由，向法院提起訴訟，請求法院判令鄭某支付剩余房款30萬元，并賠償損失120萬元等。

起訴后，柯某向法院申請了財產保全，提供了某保險公司保額為150萬元的訴責險做保全的擔保。

（四）一審法院判決受委托人賠償原房主損失的30%約43萬元

訴訟中，經法院委托第三方評估機構，對上述房產進行價格評估鑒定，經評估的價值為103.73萬元。

案件審理中，雙方的爭議焦點集中在：

柯某認為：鄭某作為受托人，未盡到合理注意義務，以不合理的低價轉讓房產。

鄭某認為：本人非專業(yè)中介人士，無法預見廈門房價在2016年飛速上漲的事實，已盡到合理的注意義務，不應承擔賠償責任。

一審法院認為：

柯某通過公證的方式向鄭某出具委托書，雙方之間成立合法的委托合同關系，均應按照誠實信用原則予以遵守履行。鄭某在接受柯某委托辦理出賣房產的相關事宜后，應盡到受托人的一般善意注意義務，應在相對合理的價格內出售房屋。

本案訟爭房產經評估后價值為1037300元，鄭某以30萬元的價格出售訟爭房產，明顯以不合理的低價出售房產，未盡到受托人的合理注意義務，應承擔相應的法律責任。

考慮到鄭某在出售房屋時無法嚴格按照評估價格出賣房屋，本院根據(jù)房屋買賣實際情況并參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十九條第二款的規(guī)定，確定鄭某至少應以訟爭房產評估價70%的價格出售房產才符合善意委托人的標準。

鄭某應賠償柯某損失的差價部分為評估價值70%與出賣價格之間的差額即426110元。故判決：

鄭某賠償柯某損失426110元。

（五）二審法院改判受委托人賠償原房主房價損失74萬元，保全費用5000元

一審判決后，雙方均不服一審結果，提出上訴。二審審理后認為：

首先，鄭某作為受托人，受柯某之委托出售訟爭房產，其必應盡到必要的注意義務。

鄭某出售房產的價格與一審法院依法評估的價格相差三倍以上，即使與鄭某提供的案外人的房產買賣協(xié)議，價格也相差近一倍。

鄭某未正當履行委托事務，因其故意或重大過失，造成柯某的損失。無論是適用一審判決援引的《民法總則》第164條規(guī)定，還是《合同法》第406條的規(guī)定，鄭某均應對柯某的損失負有賠償責任。

其次，一審法院依法委托評估機構對訟爭房產在鄭某出售時點的價格進行評估，鄭某亦未提出重新鑒定或補充鑒定，應視為訟爭房產在鄭某出售時的合理價格。

再次，一審判決以《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十九條第二款，認定鄭某應賠償柯某的損失。該條款系認定針對撤銷權訴訟中認定轉讓價格是否過低，從而侵害債權人利益的標準，而非本案中賠償?shù)臉藴?，故一審判決以此判處鄭某賠償金額，屬適用法律失當，應予以糾正。

如前所述，一審法院委托鑒定機構所作出的鑒定結論程序合法、并無相反的充分證據(jù)予以推翻，應予以認定該評估價格符合正常、合理的市場行情。

依據(jù)該評估價格，鄭某出售的價格與此相差737300元，此屬于柯某所受到之損失，鄭某應予以賠償。因鄭某的過錯，導致柯某合法權益受損，其采取必要保全措施保障其權益實現(xiàn)，則保全費亦應由鄭某負擔。

故最終判決：

鄭某賠償柯某房價損失737300元，保全費用損失5000元。

二、案件分析點評：代理人不當履職造成損失需要賠償

本案歷經二審終于落幕。司法實踐中，此類糾紛層出不窮。剛看到此案例，崔老師高度懷疑此為崔老師原撰寫的案例，但仔細閱讀判決書后，確定不是同一案例。

（一）代理人不當履職造成損失需要賠償

本案例中，涉及到的法律問題，為受委托人的合理注意義務，或者代理權的正當履行問題。

關于此，原《民法總則》與已經開始實施的《民法典》的規(guī)定相同，并無變化。

《民法典》第164條規(guī)定，代理人不履行或不完全履行職責，造成被代理人損害的，應當承擔民事責任。

代理人和相對人惡意串通，損害被代理人合法權益的，代理人和相對人應當承擔連帶責任。

代理，是代理人依據(jù)代理權，以被代理人的名義，與第三人實施的民事法律行為。但被代理人被授權后，需要盡到合理的注意義務。如果濫用代理權，做出損害被代理人利益的行為，造成損失就需要賠償。

具體到本案，柯某因某種原因，委托鄭某代為管理房產，包括出租、出售等等。

鄭某作為受托人，有義務像管理自己的房產一樣，在合理范圍內，履行代理職責。

也就是如果鄭某代為出租房產，確定租金應在房產所在地段的同類型房產的價格范圍內確定；出售房產，也應在當?shù)厮诘囟瓮愋头慨a的價格范圍之內進行。

而本案中，當?shù)禺敃r的同地段同類型的房產價格為出售價格的三倍，鄭某顯然沒有盡到代理人的合理的注意義務。法院判決其賠償柯某的全部損失，符合法律的規(guī)定。

（二）如有證據(jù)證明受委托人與購房人惡意串通，可主張房屋買賣合同無效

本案與崔老師撰寫的案例的區(qū)別，在于目前沒有證據(jù)表明，鄭某與購房人存在惡意串通的行為。如果有證據(jù)，柯某可主張鄭某與購房人簽署的房屋買賣合同無效，主張法院判令將房產歸還柯某。

不過，此類案件，受害人通常會懷疑受委托人與購房人惡意串通損害其利益。但在司法實踐中，惡意串通的證據(jù)很難獲得，導致原房主最終無法要回被低價出售的房產，只能接受賠償損失的判決結果。

三、相關法律規(guī)定：

《中華人民共和國民法典》

第一百六十四條，代理人不履行或不完全履行職責，造成被代理人損害的，應當承擔民事責任。

代理人和相對人惡意串通，損害被代理人合法權益的，代理人和相對人應當承擔連帶責任。

四、本案例素材來源于裁判文書網，案例編號：

福建省廈門市中級人民法院（2020）閩02民終4465號民事判決書

崔春霞簡介：

崔春霞，西北政法大學本科，中國人民大學法律碩士，本公眾號創(chuàng)始人，訴責險一姐，保險法律人，創(chuàng)立了訴責險獨特的全流程閉環(huán)風控模式?，F(xiàn)創(chuàng)業(yè)成立法律咨詢公司，向保險公司推廣訴責險的全流程模式，與保險公司在訴責險領域以及保險法律服務領域合作共贏。

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