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地產(chǎn)的寒意猶在，從商業(yè)地產(chǎn)到商圈經(jīng)濟(jì)都在受到影響，這讓地產(chǎn)大佬背負(fù)著巨大的壓力。

為了緩解資金流動(dòng)性壓力，王健林正在對(duì)全國(guó)各地的萬達(dá)廣場(chǎng)“清倉(cāng)大甩賣”。

其實(shí)，早在2006年前后，險(xiǎn)企就開始涉足布局房地產(chǎn)領(lǐng)域。不過早前險(xiǎn)資更熱衷于舉牌上市房企的股權(quán)，在一些知名房企的背后常?？梢钥匆婋U(xiǎn)資的身影。

近一段時(shí)間以來，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的風(fēng)向在悄然轉(zhuǎn)變，從原先的優(yōu)質(zhì)上市房企股權(quán)轉(zhuǎn)而“落子”布局不動(dòng)產(chǎn)，從接盤王健林旗下的萬達(dá)廣場(chǎng)可見一斑。近期，接盤方就有險(xiǎn)企“攢動(dòng)”，包括新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房企業(yè)績(jī)不及預(yù)期，銷售回暖進(jìn)程放緩之下，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值被低估，投資性價(jià)比顯現(xiàn)。險(xiǎn)資購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)，也有助于緩解房企流動(dòng)性壓力，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，發(fā)揮險(xiǎn)資經(jīng)濟(jì)“減震器”和社會(huì)“穩(wěn)定器”的作用。

接盤不斷

7月第一周，山東和廣東各有1家萬達(dá)廣場(chǎng)的股權(quán)發(fā)生變更，險(xiǎn)資從王健林手中“接盤”萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

7月7日，天眼查顯示，東莞厚街萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增蘇州聯(lián)商陸號(hào)商業(yè)管理有限公司為股東并全資持股，同時(shí)，法定代表人及多位主要人員也發(fā)生了變更。股權(quán)穿透圖顯示，蘇州聯(lián)商陸號(hào)商業(yè)管理有限公司控股股東為陽(yáng)光人壽。

再早幾天，煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司也發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司為股東，分別持股約99.99%、0.01%，同時(shí)多位主要人員發(fā)生變更。

股權(quán)穿透圖顯示，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險(xiǎn)、中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司分別持股99.99%、0.01%，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司2位自然人股東也在中金相關(guān)公司任職。

值得一提的是，新華保險(xiǎn)和中金通過成立投資公司收購(gòu)煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司的股權(quán)并不意外。新年伊始，新華保險(xiǎn)就宣布與中金資本共同設(shè)立100億元基金，由中金資本負(fù)責(zé)基金的投資、管理及運(yùn)營(yíng)，以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

根據(jù)公開信息，今年以來王健林旗下萬達(dá)廣場(chǎng)的股權(quán)變更，涉及合肥萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司、北京萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司、呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司等。其中，合肥萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司和北京萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司新股東中出現(xiàn)險(xiǎn)資身影，前者為陽(yáng)光保險(xiǎn)，后者為新華保險(xiǎn)。

在萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目之外，陽(yáng)光保險(xiǎn)還“熱衷”于接盤萬達(dá)其他資產(chǎn)，去年以來，先后接手了位于合肥、太倉(cāng)、湖州、廣州、上海的5家萬達(dá)商管子公司。

除了陽(yáng)光保險(xiǎn)，大家保險(xiǎn)也加入王健林旗下萬達(dá)廣場(chǎng)的“收購(gòu)潮”，去年5月，大家保險(xiǎn)將萬達(dá)旗下上海松江萬達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬達(dá)廣場(chǎng)和江門臺(tái)山萬達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)資產(chǎn)包間接收入囊中；10月，大家保險(xiǎn)又聯(lián)手橫琴人壽接盤了位于上海的周浦萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

“橫掃”背后

經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升過程中，險(xiǎn)企在“掃貨買樓”上表現(xiàn)得可謂積極。除了上述各險(xiǎn)企鐘情于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外，還有更多的險(xiǎn)企正在“橫掃”。比如，中郵人壽以交易價(jià)42億元左右接盤北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目；國(guó)壽以超39億元總價(jià)買入世茂珠海綜合體項(xiàng)目51%股權(quán)；平安人壽成功收購(gòu)基匯資本的物流資產(chǎn)，包括位于廣東江門的兩個(gè)物流園及陜西西咸新區(qū)的物流園；華泰資產(chǎn)“輸血”萬科全資子公司，簽訂一筆40億元不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃協(xié)議等。

在外資市場(chǎng)特立獨(dú)行的友邦人壽表現(xiàn)得也異常積極。友邦人壽以交易總對(duì)價(jià)近24億元完成對(duì)北京朝陽(yáng)區(qū)凱德·星貿(mào)項(xiàng)目控股權(quán)的收購(gòu)。該公司還于2022年12月以約50億元投得上海實(shí)森置業(yè)有限公司90%股權(quán)以及其100%股東借款債權(quán)。上海實(shí)森擁有上海市虹口區(qū)北外灘89街坊土地使用權(quán)，為該地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體。交易完成后，友邦人壽將控股上海實(shí)森，從而獲得上海北外灘89街坊地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目已于2023年1月5日正式揭牌為“友邦金融中心”。

面對(duì)各地地產(chǎn)商沉寂一片，險(xiǎn)企仿佛成了大救星。

華創(chuàng)證券研報(bào)指出，“險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資方式包括股票、債券、非標(biāo)資產(chǎn)、直接物業(yè)投資等，我們認(rèn)為險(xiǎn)企通過直接物業(yè)投資來投資不動(dòng)產(chǎn)，長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入與險(xiǎn)企資金屬性更為匹配，一定程度上能夠減小資負(fù)久期缺口”。

險(xiǎn)企加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置力度，有自身資產(chǎn)端戰(zhàn)略的考量：近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷“跌”出來的“高性價(jià)比”；“低利率”疊加“資產(chǎn)荒”的環(huán)境下，作為中長(zhǎng)線資金、避免短期收益的險(xiǎn)資和不動(dòng)產(chǎn)投資天然適配。此前配置較少，現(xiàn)在遇到了價(jià)值洼地，或許是險(xiǎn)資布局的好時(shí)機(jī)。

的確，與國(guó)際水平相比，我國(guó)險(xiǎn)企對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的配置仍然處于較低水平。中國(guó)人壽副總裁劉暉曾在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱，目前國(guó)內(nèi)主要機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置比例一般只有3%—4%，行業(yè)全口徑不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)也只有1萬多億元，與國(guó)際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。

在A股上市險(xiǎn)企2024年一季報(bào)中，中國(guó)平安披露了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資的情況。一季報(bào)顯示，截至2024年3月末，中國(guó)平安保險(xiǎn)資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2064.35億元，在總投資資產(chǎn)中占比 4.2%。該類投資以物權(quán)投資為主（包含直接投資及以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)），采用成本法計(jì)量，在不動(dòng)產(chǎn)投資中占比79.8%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓等收租型物業(yè)，以匹配負(fù)債久期，歷史業(yè)績(jī)穩(wěn)定；除此之外，債權(quán)投資占比16.2%，其他股權(quán)投資占比4%。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，與其他資產(chǎn)相比，不動(dòng)產(chǎn)還天然具有抵抗通脹、抵御波動(dòng)、分散風(fēng)險(xiǎn)的特征，短期市場(chǎng)可能存在波動(dòng)，但在整體組合中配置一定的實(shí)物資產(chǎn)，更有利于險(xiǎn)資獲得長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)。

投資“解藥”

事實(shí)上，除了險(xiǎn)企在積極尋找新的投資方向外，監(jiān)管層面也為險(xiǎn)企配置不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造了條件。

在2010年之前，險(xiǎn)企能夠投資的范圍較為有限，主要包括銀行存款、政府債券和金融債券等信用評(píng)級(jí)高、收益率低以及投資風(fēng)險(xiǎn)非常低的金融產(chǎn)品。2010年，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，放開保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資，使得險(xiǎn)資可投資范圍擴(kuò)大至以商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)等為代表的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

2012年7月，為進(jìn)一步規(guī)范保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)行為，增強(qiáng)投資政策的可行性和有效性，防范投資管理風(fēng)險(xiǎn)，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》。在不動(dòng)產(chǎn)投資方面，上述《通知》根據(jù)同質(zhì)性原則，改進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品投資比例的計(jì)算方法，增加保險(xiǎn)公司的操作空間；結(jié)合宏觀調(diào)控和市場(chǎng)發(fā)展需要，明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)，允許保險(xiǎn)資金采用多種投資方式，支持國(guó)家重大民生和發(fā)展工程。

由于不動(dòng)產(chǎn)屬于另類投資，投資數(shù)額大、期限長(zhǎng)、信息不透明，容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。原保監(jiān)會(huì)2012年的《通知》在放松管制的同時(shí)，著重加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管控。

時(shí)隔多年，2018年5月，原保監(jiān)會(huì)又發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步允許險(xiǎn)資通過地產(chǎn)基金等方式投資長(zhǎng)租公寓。

2023年9月，“一行一局一會(huì)”召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)也表明，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資，并推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。而在近期召開的第十五屆陸家嘴論壇上，金融監(jiān)管總局負(fù)責(zé)人指出，推動(dòng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持長(zhǎng)期投資、穩(wěn)健投資、價(jià)值投資，探索開展長(zhǎng)周期考核，努力打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在信達(dá)證券看來，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目不僅有望為險(xiǎn)企貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流，同時(shí)項(xiàng)目本身或擁有一定的增值潛力?！把诱官Y產(chǎn)久期，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債匹配”是險(xiǎn)企投資的重要目標(biāo)之一，一方面各大險(xiǎn)企紛紛加強(qiáng)長(zhǎng)期利率債配置以拉長(zhǎng)時(shí)間久期，另一方面險(xiǎn)企在審慎評(píng)估的前提下也有望增加未上市股權(quán)、投資性不動(dòng)產(chǎn)等另類投資來提高長(zhǎng)期投資回報(bào)率。政策托底下部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇，從而有助于提升險(xiǎn)資投資組合表現(xiàn)。

總體而言，當(dāng)下優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目緊缺，且不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格相較前兩年下滑不少，從長(zhǎng)周期視角來看，投資不動(dòng)產(chǎn)具備較為客觀的收益回報(bào)水平。但是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，險(xiǎn)資在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，仍需要評(píng)估收益與風(fēng)險(xiǎn)，靈活調(diào)整投資策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，做到“該出手時(shí)就出手”。